Comprar un departamento en planos significa pagar hoy por algo que todavía no existe. El descuento del 15 % o del 20 % que te ofrecen es real, pero también es la contrapartida de un riesgo que la ley explica pocas veces: si el proyecto no avanza, si se entrega con defectos o si el desarrollador desaparece, recuperar lo pagado puede ser prácticamente imposible. Todo depende de qué documentos exijas antes de firmar.

Este texto explica qué debes pedir, qué revisar y qué cláusulas poner en el contrato cuando compras vivienda en planos en el Perú.

Por qué está en riesgo y por qué eso no se nota

El Indecopi considera la compra de bienes futuros de primer uso, incluidos los proyectos inmobiliarios en planos para vivienda, oficinas o comercio, una adquisición importante. No es una compra cualquiera: es de las que la ley protege con más detalle precisamente porque el comprador entrega el dinero mucho antes de recibir el bien.

Los dos problemas que se repiten, según el propio Indecopi, son estos:

• La demora en la entrega del inmueble, o una entrega con defectos.
• La aprobación municipal del anteproyecto o del proyecto. Sin este documento la obra puede ser clandestina y el permiso de construcción simplemente no existe.
• El plano de distribución.
• Las características de los acabados, los servicios públicos domiciliarios, las áreas comunes y cualquier otra relevante.

El artículo 77 es tu palanca

El Código de Protección al Consumidor tiene en el artículo 77 el derecho de información del consumidor, y ese artículo es la base de lo que puedes exigir antes de pagar. El Indecopi recomienda precisamente que el comprador solicite información sobre el proyecto y exija al vendedor que le entregue los documentos que ese artículo establece.

Y en el caso de un inmueble en planos, el documento central que el desarrollador debe entregar es la copia literal de dominio de la partida registral del terreno, o el Certificado Registral Inmobiliario. Estos documentos deben haber sido emitidos por la SUNARP y, de preferencia, no deben tener una antigüedad mayor a 30 días calendario.

Fíjate en lo que significa esa condición: si te muestran un certificado de hace dos años, estás viendo el estado del terreno en ese momento, no hoy. En dos años un terreno puede haberse embargado, gravado o transferido. Por eso la fecha importa.

El segundo riesgo, el de la falsa promesa, es el que asusta de verdad. Si pagaste y no hay contrato, o el contrato no obliga a nadie a nada, el dinero está fuera y el daño es difícil de probar.

La lista de planos que debes pedir

Para edificaciones futuras, la información que el proveedor debe entregar incluye:

• El plano de lotización, con la ubicación del lote.
• El plano del lote, con el área y sus medidas perimétricas.
• Las características de la habilitación urbana.
• La aprobación municipal del anteproyecto o del proyecto. Sin este documento la obra puede ser clandestina y el permiso de construcción simplemente no existe.
• El plano de distribución.
• Las características de los acabados, los servicios públicos domiciliarios, las áreas comunes y cualquier otra relevante.

Si el proyecto ya está terminado y te están vendiendo un bien existente, lo que corresponde es distinto: la copia de la partida registral del inmueble.

Un dato registral nuevo de 2026

Con la Resolución N.° 00059-2026-SUNARP/SN, publicada el 7 de mayo de 2026, se modificó el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Una de las precisiones nueva: no será motivo de observación registral la diferencia entre la medida perimétrica total y la suma de los segmentos consignados en el plano, siempre que la medida total coincida con el antecedente registral.

Por qué importa Porque antes una diferencia de medidas entre el plano y la partida podía paralizar una inscripción. Con esa modificación ese problema se reduce, y con él los meses de espera que un comprador pierde cuando el área y la descripción del bien sí coinciden.

La conclusión práctica: comparar el plano del lote con la partida del terreno es útil, pero una diferencia de medidas ya no significa automáticamente que el título esté mal. Lo que sí importa es que coincidan el área y la descripción del bien.

Las cláusulas que te protegen

Un contrato en planos tiene que decir, por escrito, lo siguiente:

• El cronograma de obra con fechas ciertas. No «aproximadamente». Si no hay fecha, no hay incumplimiento que reclamar.
• Qué pasa si se retrasa. Una penalidad, un derecho a repetir, o las dos. Sin consecuencias pactadas, la mora del desarrollador no tiene costo.
• Qué pasa si nunca se entrega. Devolución del 100 % de lo pagado, con intereses, y a qué plazo.
• El destino de tu dinero. Si va a una cuenta de garantía o a una cuenta del desarrollador. Eso cambia todo si el proyecto se cae.
• La penalidad por defectos. Qué pasa con humedad, filtraciones o mala calidad, y quién responde.
• La inspección previa. Que puedas revisar antes de firmar la escritura y de la entrega del saldo.

Y una advertencia sobre el pago: si te piden el total en efectivo o por transferencia a una cuenta personal, detente. Un desarrollador que no puede explicar el destino del dinero es un desarrollador que no lo tiene.

Si ya compraste y el proyecto se retrasó

El orden importa. Primero, la vía administrativa ante el Indecopi, que es la más rápida y no exige demostrar un daño grande. Segundo, si hay incumplimiento de contrato, la vía civil por incumplimiento de obligación. Tercero, si hay un bloqueo preventivo de venta hasta SUNARP, para que el terreno quede saneado antes de que el proyecto se congele.

Lo que no funciona es esperar. Cuanto más tiempo pasa sin actuar, más difícil es probar que el proyecto era viable cuando pagaste.

Preguntas frecuentes

¿El descuento mayor es una trampa?

No necesariamente. En preventa es normal que haya descuento, y a veces hay descuento mejor que en el mercado porque el desarrollador necesita llenar el proyecto rápido. Lo que no es normal es que el descuento venga con un contrato flojo. Si te ofrecen un precio menor a cambio de que no exijas el cronograma ni el cronograma de devolución, el descuento te está costando caro.

¿Puedo pedir la devolución si se atrasa mucho?

Solo si el contrato lo dice. Si el contrato fija una penalidad por mora y nada más, lo que tienes es derecho a esa penalidad, no a recuperar todo. Por eso la cláusula del cronograma no es un detalle: es lo que define si un retraso de un año es un inconveniente o una razón para irse.

¿Me alcanza con un certificado de SUNARP de hace seis meses?

Para lo más grave, no. La recomendación del Indecopi es que no tenga más de 30 días calendario. Un certificado de hace seis meses puede mostrar un terreno libre de cargas que después fue gravado, y esa es exactamente la diferencia entre comprar y apostar.

El proyecto no tiene licencia de construcción. ¿Compro igual?

No. Sin la aprobación municipal del proyecto, la obra puede ser clandestina, y una obra clandestina no se puede inscribir ni inscribir el título. Estás pagando por un edificio que legalmente no existe, y además te expone a una orden de demolición.

Si quieres revisar el contrato y la partida registral antes de firmar, escríbenos al +51 908 065 496. La consulta de evaluación estratégica cuesta S/ 99 y, si contratas el patrocinio, se descuenta de los honorarios.

La norma que se aplica

• Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley N.° 29571). Artículo 77, sobre el derecho de información del consumidor.
• Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, modificado por la Resolución N.° 00059-2026-SUNARP/SN, publicada el 7 de mayo de 2026.
• Ley N.° 26366, Ley de creación del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la SUNARP, para la verificación de la partida del terreno.

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Textos oficiales: Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)