En el Perú no hay un tope legal que diga cuánto puede subir el alquiler. Pero tampoco puede subirlo porque sí: si tu contrato no tiene cláusula de reajuste y el plazo sigue vigente, el casero no puede cambiar la renta por su cuenta. Y desde enero del 2026 existe una «ley de alquiler» que algunos caseros están usando como excusa, y esa ley no autoriza ni un sol de aumento.

Este texto explica cuándo el aumento es válido, qué hacer si te lo imponen sin acuerdo, y por qué la ley nueva de 2026 no sirve de autorización para subir.

La regla de oro: el contrato manda

El artículo 1666 del Código Civil define el arrendamiento en una línea: «Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida». La palabra clave es convenida. La renta no es la que el casero quiere, es la que pactaron.

Y el artículo 1682 del mismo Código establece que los contratos pueden modificarse de consentimiento de ambas partes, o cuando la ley o el propio contrato lo permitan expresamente. Ahí está toda la discusión: en un arrendamiento de vivienda, el aumento de la renta solo es válido si el contrato lo autoriza.

Esto tiene una consecuencia práctica inmediata: si tu contrato tiene plazo determinado y vence más adelante, y no dice nada del reajuste, puedes seguir pagando la renta original hasta el vencimiento. El casero no puede cambiar las reglas del juego a mitad del camino.

Las tres preguntas que definen tu caso

Antes de discutir nada, mira tu contrato y contesta tres cosas:

• ¿Tiene plazo determinado? Si dice «por un año» o «por doce meses», el aumento no puede aplicarse antes de que termine, salvo cláusula expresa. Si el plazo ya venció y el contrato sigue vigente por continuar la arrendación, la situación es distinta y hay que mirarlo con más detalle.
• ¿Ya se cumplió el plazo? Si el contrato ya vencó, el casero puede proponer la renta que quiera y tú puedes aceptarla o no. Si el plazo sigue vigente, el aumento no puede aplicarse antes de que termine.

Qué hacer si te lo impone sin acuerdo

La estrategia que funciona es simple y de sentido común: paga la renta que te corresponde según el contrato y deja constancia de cómo la pagaste.

• Transfiere el monto exacto de la renta pactada, nunca el nuevo monto.
• En el detalle de la transferencia escribe «alquiler de [mes] según contrato».
• Guarda el voucher, el estado de cuenta y los mensajes donde el casero reclama el aumento.
• Si paga en efectivo, pide un recibo firmado con el monto recibido.

La razón de fondo: lo que termina en un acta es el incumplimiento, y el incumplimiento se demuestra con pagos. Si te vas del departamento sin pagar, el casero tiene un caso; si te quedas pagando lo que el contrato dice y él se niega a recibirlo, el caso es de él.

Y una advertencia seria: no retengas la renta como medida de presión. Dejar de pagar es la forma más rápida de que el casero te desaloje. Si el casero no quiere recibir el monto que le corresponde, lo correcto es consignarlo judicialmente, no simplemente dejar de pagar.

La ley de 2026 que no sirve de excusa

Existe una norma nueva que conviene conocer: la Ley N.° 32430, conocida como Ley de Arrendamiento Justo, vigente desde el 1 de enero de 2026. Modifica el artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta, y su efecto es uno solo: las rentas de primera categoría ahora se imputan al ejercicio gravable en que se perciban.

Traducido: el propietario paga el 5 % de impuesto a la renta sobre el alquiler que efectivamente cobrado, no sobre el que le dice el contrato. El Ejecutivo tenía un plazo de noventa días calendario para publicar el reglamento.

Ahora, lo importante: esa ley no autoriza subir el alquiler. No toca el Código Civil ni el régimen contractual del arrendamiento. Si un casero te dice «ahora la ley me permite subir el alquiler», te está equivocando a propósito, y esa es una buena señal de que conviene tener el contrato a la mano.

Qué puede y qué no puede hacer la municipalidad

Mucha gente llama a la municipalidad esperando que le digan cuánto puede subir. La municipalidad de Lima no fija el precio del alquiler de vivienda privada: esa es la referencia que se usa para proyectos de vivienda, pero no es un tope legal para un contrato entre particulares.

Lo que sí puede hacer el municipio, cuando el caso lo amerite, es recibir la denuncia por el numeral 4 del artículo 224 del Código Penal, que sanciona a quien, contra el derecho de otro, arrebata, ocupa o usa un inmueble. Pero eso es para la invasión de una vivienda, no para discutir un aumento de renta.

En resumen: la municipalidad no resuelve «cuánto puede subir», y pedirle que lo haga te va a hacer perder tiempo.

Si el casero amenaza con desalojarte

Un aumento mal fundado no habilita un desalojo inmediato. Para que te saquen, el casero tiene que pasar por un proceso de desahucio ante el juez, con notificación, contradictorio y sentencia. Tienes con qué responder, y esa respuesta se prepara antes.

Lo que sí es grave, y conviene no confundirse: si el contrato vence y no hay acuerdo para renovarlo, el casero puede pedir la devolución del inmueble. Ahí no hay discusión sobre el aumento: hay una fecha. Cuando no existe un resguardo legal que lo cubra, la relación termina sin necesidad de juicio.

Por eso la estrategia es doble: disputa el aumento mientras el contrato esté vigente, y a la vez negocie la renovación con tiempo. Son dos problemas distintos y confundirlos cuesta caro.

Preguntas frecuentes

El casero me dice que el alquiler «se ajusta solo por inflación». ¿Es cierto?

Solo si el contrato lo dice. Puede decirlo con una fórmula como «IPC» o «índice de precios al consumidor», y en ese caso sí se aplica, pero solo con la fórmula que esté escrita y solo en la oportunidad que el contrato marque. Si lo único que hay es la palabra «reajustable» sin explicación, hay que discutirla, porque una cláusula ambigua se interpreta contra quien la invoca para perjudicar al otro.

Mi contrato no dice nada de reajuste. ¿Puedo negarme sin más?

Puedes negarte a pagar el nuevo monto, sí. Pero no confundas negarte a pagar con dejar de pagar: paga el monto del contrato. Y ten en cuenta el riesgo que se mencionó más arriba: si el contrato vence y no renuevas, puedes quedarte sin casa aunque hayas ganado la pelea del aumento.

¿Y si vivo en undepartamento de la municipalidad o de un programa del Estado?

Ahí el régimen es otro: hay contratos con reglas propias y,/, y en muchos casos, condiciones de permanencia. Dilo en la consulta porque el análisis cambia por completo y las vías de protección también.

Me ofrecen un aumento enorme a cambio de que me vaya. ¿Qué hago?

Evalúa la oferta con la cabeza fría, mirando el total, no el mes. Un aumento alto que exige mudarte en dos semanas suele salir más caro que uno moderado. Y si la oferta viene con condición de firma de un nuevo contrato por el mismo monto, lee las cláusulas de salida antes de firmar: firma con tiempo y sin apuro.

Si quieres revisar tu contrato antes de responderle al casero, escríbenos al +51 908 065 496. La consulta de evaluación estratégica cuesta S/ 99 y, si contratas el patrocinio, se descuenta de los honorarios.

La norma que se aplica

• Código Civil (D.L. N.° 295). Artículos 1666 y 1682.
• Ley del Impuesto a la Renta, artículo 57, modificado por la Ley N.° 32430, vigente desde el 1 de enero de 2026.
• Código Penal (D.L. N.° 635), artículo 224, sobre la invasión de vivienda.

Textos oficiales: Código Civil (Decreto Legislativo 295) · Código Penal (Decreto Legislativo 635)

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