Si firmaste un alquiler de departamento y el casero no cumple, o si quieres salir antes de tiempo, lo que decide tu caso es qué dice el contrato y qué hizo cada parte. La leygada los plazos y las consecuencias: hay situaciones en las que el arrendador debe responder por las reparaciones, y hay otras en las que puedes ser desalojado aunque él no haya cumplido nada.

Este texto explica qué obliga a cada parte en un arrendamiento de vivienda, cómo se termina el contrato y qué pasa cuando hay mora o incumplimiento, con los artículos exactos del Código Civil.

Qué es el arrendamiento

El artículo 1666 del Código Civil lo define en una línea: «Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida». Todo lo demás son las consecuencias de esa definición.

Como todo contrato, obliga a las partes por lo que pacto. El artículo 1361 del Código Civil establece el principio de que los contratos son obligatorios en cuanto se haya expresado en ellos, y el 1351 los define como el acuerdo para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial.

Las obligaciones del casero

Aquí está lo que la ley garantiza aunque el contrato no lo diga, y es donde muchos inquilinos se equivocan.

• Entregar el inmueble en condiciones. El artículo 1679 presume que, una vez entregado, el inmueble está en estado de servir y con todo lo necesario para su uso. Si recibiste la casa con la puerta sin cerrer bien o sin pintura, y no dijiste nada en el momento, la ley presume que estaba bien. Por eso la primera regla práctica es: fotografía todo el día que entregas las llaves.
• Mantenerte en el uso del inmueble. El artículo 1680 obliga al arrendador a mantenerte en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado.
• Hacer las reparaciones necesarias. El mismo artículo 1680 dice que el arrendador debe realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto. Si pactaste que las pequeñas reparaciones las haces tú, respétalo; si no hay pacto, las que le corresponden a él son las que impiden que el inmueble se deteriore.
• Darte aviso antes de entrar. Tiene derecho a inspeccionar el inmueble por causa justificada, pero debe avisarte con siete días de anticipación. Si entra sin previo aviso, el desgaste normal de tus cosas no es de tu responsabilidad.

Tus obligaciones como inquilino

El artículo 1681 del Código Civil enumera las que tienes. Las que más se discuten son estas:

• Pagar la renta puntualmente en el plazo y lugar convenidos. El artículo 1676 dice que el pago puede pactarse por periodos vencidos o adelantados, y que a falta de estipulación se entiende por periodos vencidos.
• Pagar los servicios (agua, luz, mantenimiento del edificio) con sujeción a las normas que los regulan.
• No subarrendar ni ceder sin permiso escrito. El artículo 1692 exige asentimiento escrito del arrendador para el subarrendamiento, y el 1696 regula la cesión del contrato.
• Devolver el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibiste, sin más deterioro que el del uso ordinario.

Cuándo puede terminar el contrato

Hay dos caminos muy distintos, y confundirlos es lo que hace que alguien pierda el inmueble.

Por vencimiento del plazo

El artículo 1699 del Código Civil establece que el arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que se necesite ninguna causa. Si firmaste por un año y el año se cumple, el contrato termina. No hace falta que el casero te avise con 30 días: eso depende de lo que hayas pactado.

Por incumplimiento

El artículo 1697 enumera las causales por las que el contrato puede resolverse. Las dos que más se usan son:

• Incumplimiento de pago. Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y además se vence otro mes más quince días.
• Subarrendamiento o cesión no autorizada. El inciso 4 permite resolverlo cuando se subarrenda o cede «contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador».

La consecuencia importante es esta: si el casero quiere desalojarte porque no le pagaste, primero tiene que cumplir con los pasos legales. No puede cambiar la cerradura ni sacarte tus cosas por su cuenta. Puedes invocar las acciones posesorias del artículo 920 del Código Civil, que permiten al poseedor repeler la fuerza y recobrar el bien dentro de los quince días siguientes, y el artículo 921, que reconoce estas acciones al poseedor de inmuebles.

El desalojo expres

Existe una vía rápida: la Ley N.° 30201, publicada en El Peruano el 28 de mayo de 2014, conocida como la ley de desalojo expres. Crea un procedimiento especial para dos supuestos: el vencimiento del contrato y la falta de pago de la renta.

Su ventaja es la rapidez; su límite es que solo cubre esos dos casos. Si el conflicto es porque el casero no repara el techo, esa ley no te sirve: eso se discute en un proceso civil ordinario.

Preguntas frecuentes

El casero no repara el techo y se filtra, ¿qué hago?

Primero, ponlo por escrito: correo o carta notarial indicando el problema y pidiendo la reparación con fecha. El artículo 1680 lo obliga a hacer las reparaciones necesarias. Si no responde, el camino es reclamar el pago del alquiler por los días que el inmueble estuvo inutilizable y, si corresponde, pedir la resolución del contrato. Guardar fotos del daño con fecha es lo que hace la diferencia entre un reclamo y una excusa.

¿Puedo irme antes de que se acabe el plazo?

Solo hay dos formas: acordándolo con el casero, o invocando una de las causales del artículo 1697. Mudarte sin acuerdo y sin causal es incumplimiento tuyo, y el casero puede pedir la resolución y el desahucio. La excepción práctica: si el arrendamiento es de duración indeterminada, el desahucio requiere aviso previo, y ese aviso no puede ser inmediato.

Me quedé sin trabajo, ¿puedo pedir tiempo?

Puedes negociarlo. El artículo 1681 te obliga a pagar la renta puntualmente, pero nada impide pactar un alquiler condicional, una reducción temporal o un pago diferido, siempre que quede por escrito. Lo que no conviene es hacerlo de palabra: sin documento, el casero solo verá mora.

¿Y si nunca firmamos contrato?

El arrendamiento no exige forma escrita para ser válido: el artículo 1666 no la impone, y el 1361 obliga a cumplir lo expresado. Sin embargo, un contrato sin escribir es una guerra de versiones: nadie puede probar la renta pactada, ni el plazo, ni las reparaciones. Los mensajes de WhatsApp con el casero sobre el alquiler sirven como prueba. Guárdalos.

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La norma que se aplica

• Código Civil (D.L. N.° 295, de 1984). Artículos 1238, 1351, 1361, 1666, 1676, 1678, 1679, 1680, 1681, 1682, 1692, 1696, 1697, 1699, 920 y 921.
• Ley N.° 30201 (2014), procedimiento de desalojo expres para los casos de vencimiento de contrato y falta de pago.

Textos oficiales: Código Civil (Decreto Legislativo 295)

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